“卖子购地” 房企换仓正当时

时间:2019-10-21 来源: 南宁新闻
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在黄金周假期的前夕,大悦城房地产在“三线城市”中赢得了济南的七个地块。在此之前,它出售了上海长丰大悦城和西安曲江大悦城的两家子公司。

最近,在出售公司股权,购买土地的同时,不仅在大悦城的一家房地产公司,而且在中国海外房地产,中国金茂和华侨城,都发生了类似的行为。土地和项目的购销显示了住房企业改变立场的意图,现金流量的频繁流入和流出也暴露了许多住房企业当前资金紧张的现实。

根据赌博协议,大悦城会更改职位

9月30日,大悦城房地产宣布,公司的济南大悦城工业发展有限公司(以下简称“济南大悦城”)以31.44亿元的总价赢得了济南七块地皮。元。它包括商业和金融用地以及六个城市居民用地。

根据公告,济南大悦城由大悦城房地产与济南力成控股集团有限公司共同拥有,持股比例分别为60%和40%。因此,在实际支付中,大悦城地产仅需按持股比例支付60%,实际征地金额约为18.6亿元。

但是,对于Joy City Real Estate来说,这仍然是一笔不小的数目。去年的年度报告显示,其2018年全年的净利润刚刚超过20亿元人民币,消耗了近19亿元人民币,当然要用尽大悦城一年的收获。

去年年底,大悦城控股与明义公司基于重组的赌博协议,前者承诺,大悦城2018年至2020年的累计净利润应不少于18.91亿元。 2018年和2019年上半年,大悦城房地产的净利润总额为28.8亿元,已经超过了既定目标。但是,距离赌博期还有一年半的时间,大悦城仍然需要严格。控制支出并避免大量损失,以确保性能达到标准。

除了给这场赌博增加了很多不确定性外,大悦城房地产公司今年上半年的净利润急剧下降了48.02%。

目前,大悦城房地产已经支付了11.49亿元的土地拍卖保证金,而一个月前做出的股权出售决定正是这一保证金的后盾。

8月30日,大悦城房地产宣布计划转让其子公司全智和瑶赛的所有权益。上海长丰大悦城和西安曲江大悦城与这两家公司间接关联。交易完成后,大悦城有望提取资金21.01亿元,减少集团合并财务报表的债务负债约27.52亿元。

当然,交易的受让人Garbo Commercial仍拥有大悦城36.36%的权益。但是,上海和西安的两个大悦城项目将与大悦城的商业房地产体系分开。

上海中原房地产分析师卢文钊认为,商业项目的运营将慢于5年和10年,并且项目本身的增值率将放缓。例如,在过去的几年中,它将保持8%的年增长率,而在瓶颈时期,它可能仅为4%甚至更少,那么这个时期可以看作是利润平衡点,即,此时将其兑现,可以达到利润最大化的效果;从规模上看,公司不持有的资产越多,越有利于扩张,仅维持滚动发展,就有机会扩大规模。

瞄准济南“三线镇”

在北部布局的大悦城以及深圳和杭州市之前,这次是济南。

根据行政级别,济南市经常被列为二线城市。但是,在几位专家对金融网络分析的描述中,济南已被划分为三线和四线城市。

以在房屋世界的平台上显示的房价和地价为例,在统计的100个样本城市中,9月份济南的平均住宅价格在全国排名第33位,平均交易价格土地市场的发展也是几个月。内部环境远低于杭州和西安的省会城市,被定义为无怨无悔的三线市场。

那么,炫耀时尚地标的大悦城(Joy City)卖掉了杭州和西安的项目并将其位置转给了济南的原因是什么?

卢文钊分析了金融网络。首先,从济南土地市场的近期交易来看,总体形势相对稳定,没有任何危险。这时,扩大土地储备的努力应该是一项长期计划。其次,请对于那些收入规模如此之小的住房企业,目前的和二线城市可能无法获得土地。即使他们得到了,也可能只有一两件。没有力量来扩大企业规模。该市进行了一些能够快速,短暂地吸引交通的项目。”

此外,同一政策咨询研究部门主任张宏伟也指出,济南土地目前的市场价格仍在下降。在这个时候,超重仍然是占领土地的好时机。

卖出头寸改变立场,暴露了房屋公司的“打包紧缩”

前脚出售股票,后脚购买土地,这暴露了房地产现金流不足的当前状况。

资金是左撇子,而右手不仅是大悦城。在获得济南第七幅土地的前几天,中国海外房地产有限公司在北京市大兴区筹集了327亿元人民币的资金。上海市长宁区以12.4亿元收购了另一块地皮。前一天,北京证券交易所披露了中国海外房地产转让青岛茂景房地产有限公司股权的交易。

在此之前,中国海外房地产还出售了上海兴信房地产和长春中信宏泰的股票。相比之下,这是自今年年初以来它在土地市场上的激进行动。根据9月份的业务简报,中海集团在今年前9个月已支出815.7亿元,购买了40块土地,总面积235.55万平方米。

在同一时期,中国金茂也经常调动资金,但其进退往往是在同一地区进行的。 8月29日,在北京顺义以总价43亿美元的价格被拍之前,该公司在5月底出售了北京的两个项目和一个无限制地块。 9月25日,在收购杭州金茂剩余股份之前,早前在浙江瑞安出售了一个项目。 10月9日至10日,青岛高新区连续12天购买青岛高新区12个地块,成本为23.82亿元。金茂计划转移其青岛。茂京房地产的全部股本。

时间维度略有延长,OCT也显示了此功能,但是其更改位置的目标不是城市,而是格式。自2018年以来,OCT已多次出售其股份。出售的大多数公司主要从事房地产开发。同时,他们增加了对文化和旅游业的投资,并收购了Li州和晋江的卫生产业。吉海文创等公司。

卢文钊指出,几次增资表明这种住房公司在新领域和新形式上的预算很小。它只能在有限的资金下缓慢进行。 “卖掉一点资产,取出一点钱,然后转向其他地方”。

和硕首席分析师郭毅进一步分析,一些公司已经针对不同的业务领域进行了调整,一方面,基于新兴业务领域,仍然很难成为现金流的来源,并且还将挤出企业。大量现金流;另一方面,它取决于房地产行业的发展需求。如果房地产业处于高利润,高速发展的状态,仍然需要主业较高的利润规模来承担相应的损失。然后,当整个行业进入向下的发展周期时,企业需要采取相应的“打破手腕”类别的措施,以针对可能会更拖累公司绩效的某些类型的工业企业做出改变在业务布局中。

(编辑器:DF513)

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